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”住宅ローン”と”中古住宅の減価償却”と”個人事業”(その4)

aoiさんのご質問にお答えする特集をやってます。


→→→【総合経済対策】住宅ローン控除がなくなる?!

(以下ご質問再掲)

   

この税制改正は12月中旬予定とのことですが、
結局のところ、今年中に買ったほうがいいのですか?
それとも、もうちょっと待ったほうがいいのですか?

あと、以前のトピックに出てた減価償却についてですが、
中古アパート(住宅ローンとして)を購入したとき、
築年数が経ちすぎてると減価償却できないんですかね?




昨日は、

住宅ローンで購入した自宅の一部を事務所にした場合、

その減価償却費は、事業所得の経費にできる、


ただし、自宅部分と事務所部分の按分が必要、


ということでしたね。




今日は、

そのときの住宅ローン控除の扱いについでです。




住宅ローン控除というのは、

自宅(マイホーム)として購入するためのローンだからこそ、

税額控除という特典が認められてるわけです。



というわけなので、

一部を事務所として使ってしまうと、

その部分については住宅ローン控除が受けられなくなります。





例えば、仮に住宅ローンの金額が1,000万円だったとします。


自宅と事務所は半々だったとすると、

住宅ローン控除の対象となるローンの金額は、


1,000万×1/2=500万円


と半分になります。



必然的に、住宅ローン控除で受けられる税額控除も、

基本的には半分になる、ということです。


(実際には所得金額により、いろいろありますが)




じゃあこの場合、残りのローンはどうなるのか???



残りのローンは個人事業における借入金になります。



住宅ローンはプライベートの借入金なんで、

個人事業の試算表には載りませんが、

事務所部分があれば、話は別です。



その部分はちゃ~んと試算表に載ります。



それだけじゃなく、

その部分の支払利息は個人事業の経費になります。



普通は、

住宅ローンの支払利息は、いくら払おうと個人事業には関係ないんですが、

これも事務所部分があると、変わってくるんです。



ちょっとややこしくなってますか?



まとめると、こんな感じです!



●自宅に事務所部分がある場合、住宅ローン控除は自宅部分のみ


●事務所部分のローンに対する支払利息は、個人事業の経費になる



明日は、事務所がある場合の住宅ローン控除、

絶対に守らないといけない注意点です!

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みなさまからの質疑応答 | 2008-09-13(Sat) 11:00:00 | トラックバック:(0) | コメント:(6)
コメント
もう、ついていけません。。。 T_T
歯をくいしばりながら読んでます。。。
復習します。
これからも、宜しくお願いします♪
2008-09-13 土  11:28:30 |  URL | optimal_create_aoi #- [編集]
aoiさん、こんにちは!

ですよね・・・。

自分でも思います。
もっと簡単にまとめろっちゅうねん!

長すぎやねん!!


書いてると、
いろいろこれも、あれも、ってなっちゃうんですよね。

関係ないところは読み飛ばしてもらって、
何か1つでも覚えて帰って頂けたらうれしいです。


これに懲りずに、また来てやって下さい。


(といいつつ、まだ後2日ほど続きそうですが・・・)
2008-09-13 土  11:47:01 |  URL | くらのすけ #IdYH/e2g [編集]
くらのすけさま

こんばんは、ココです。立て続けのコメントすみません。
こちらの中古住宅に関する過去記事を読ませていただいて、
質問させていただきたいことがあります。

私は個人事業主で自宅の一部を仕事場として使っています。
2008年9月に中古の一戸建てを購入しました。
その時点で築27年の中古住宅でしたので、その点で住宅ローン控除の
対象にはならず(たしか木造は築20年以内が条件ですよね?)、
従って住宅ローン控除は適用されません。
(”一定の耐火基準”も満たしていないと思いますので。)


なので、減価償却に関して住宅ローン控除とのからみはない、という
前提で話を進めます。

住宅の一部を仕事場として使っているわけですから、減価償却が
できるのかな?と思って、一度税務署に電話をして質問したのですが、
「土地に対してはできない、建物に対してはできる」といわれました。

私が購入したのは土地付きの中古一戸建てですが、売買契約書を
見てもその内訳は書かれていません。
(売価のうちいくらが土地でいくらが建物なのかが不明)
一般的な感覚でいうと、売価はほぼ土地代金で、建物自体には価値は
ほとんどないのかなぁとも思います。(築27年ですから)

このような状態では、築27年の建物の資産価値をはじきだして、
その何分の一かを減価償却することなんてできるのでしょうか?

ちなみに、住宅購入に際しては、夫婦の共有名義で行っており、
私(妻)が4/5、夫が1/5となっています。



もう一点、住宅購入に際して住宅ローンを借りました。(2008年9月)
http://douzokukaisya.blog74.fc2.com/blog-entry-158.html の記事を
読ませていただいたのですが、上に書いた建物の減価償却が難しい場合でも、
住宅の一部を事業用の事務所として使っている以上は、支払い利息の一部は
個人事業の経費になるのですよね?

住宅のうち、事務所と使っている部分の割合は(按分は)1/10です。
(5部屋ある家のうち、1部屋の半分をPCデスクにしているため)

そうすると、例えば○月△日に個人の銀行口座からローン返済分として
8万円が引き落とされたとして、うち5万が元本充当、3万円が金利分とすると、
その3万円の1/10を経費として計上できるということになるのでしょうか?
(本当はこんなにきっちりした数字ではないし、月ごとに元本充当分と
金利分の割合も少しづつ変化しているのですが・・・)

もし上の考え方でよければ、住宅ローンの引き落としは、事業に使っていない
個人用の口座から落とされているため、現金出納帳から3,000円を引けばよいの
でしょうか? 
(事業主としての私が個人としての私に現金を渡したという扱いでよいのでしょうか?)
またその場合の日付は、個人口座からローンが落ちた日と同じでよいのでしょうか?

(※ローンは私の名義です。)



最後に、今回の不動産取得税は租税公課に入れてよいのでしょうか?


***

以上、質問ばかりになってしまって申し訳ありませんが、アドバイスいただけましたら
とても嬉しく思います。お忙しいとは思いますが、どうぞ、よろしくお願いします。
2009-02-21 土  21:58:22 |  URL | ココ #SFo5/nok [編集]
ココさんへ

こんばんは。
以下ご質問にお答えします。


> 私が購入したのは土地付きの中古一戸建てですが、売買契約書を
> 見てもその内訳は書かれていません。
> (売価のうちいくらが土地でいくらが建物なのかが不明)
> 一般的な感覚でいうと、売価はほぼ土地代金で、建物自体には価値は
> ほとんどないのかなぁとも思います。(築27年ですから)
>
> このような状態では、築27年の建物の資産価値をはじきだして、
> その何分の一かを減価償却することなんてできるのでしょうか?


結論を言うとできます。

問題は、契約書で一括になっている建物と土地をどうやって分けるかです。
やり方はあるんですが、ちょっとここでは説明しきれません・・・。

一番簡単な方法は、仲介の不動産屋に聞いて、
建物と土地の金額を出してもらって下さい。

それが無理な場合には、資料を持って納税相談等に行かれる方がいいと思いますよ。


> ちなみに、住宅購入に際しては、夫婦の共有名義で行っており、
> 私(妻)が4/5、夫が1/5となっています。


建物の減価償却は、事業に使ってる部分だけを経費にして下さい。
夫婦の共有持分については、実質、全部自分の名義として計算できますので、
その部分についての按分は要りません。



> そうすると、例えば○月△日に個人の銀行口座からローン返済分として
> 8万円が引き落とされたとして、うち5万が元本充当、3万円が金利分とすると、
> その3万円の1/10を経費として計上できるということになるのでしょうか?
> (本当はこんなにきっちりした数字ではないし、月ごとに元本充当分と
> 金利分の割合も少しづつ変化しているのですが・・・)


その通りです。


> もし上の考え方でよければ、住宅ローンの引き落としは、事業に使っていない
> 個人用の口座から落とされているため、現金出納帳から3,000円を引けばよいの
> でしょうか? 
> (事業主としての私が個人としての私に現金を渡したという扱いでよいのでしょうか?)


それでもいいですし、直接”事業主借”で処理しても構いません。


> またその場合の日付は、個人口座からローンが落ちた日と同じでよいのでしょうか?


それで構いません。



> 最後に、今回の不動産取得税は租税公課に入れてよいのでしょうか?

1/10は租税公課として計上できます。


管理人くらのすけ
2009-02-21 土  23:46:38 |  URL | くらのすけ #- [編集]
くらのすけさま

こんばんは、ココです。
こんなに丁寧に教えてくださって、なんとお礼を言ってよいのか・・・
ほんとうにありがとうございます!!!

土地と建物の割合については、不動産やさんに聞いてみることにします。

住宅ローンの金利、不動産取得税のことも丁寧に
教えてくださってありがとうございました。

おかげさまでなんとか申告ができそうです。
本当に感謝いたします。
2009-02-22 日  19:12:54 |  URL | ココ #SFo5/nok [編集]
ココさんへ


こんばんは。

確定申告がんばって下さいね。


まだ十分に余裕はありますしね。


管理人くらのすけ
2009-02-22 日  20:39:47 |  URL | くらのすけ #- [編集]
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