”住宅ローン”と”中古住宅の減価償却”と”個人事業”(その5)

aoiさんのご質問にお答えする特集をやってます。


→→→【総合経済対策】住宅ローン控除がなくなる?!

(以下ご質問再掲)

   

この税制改正は12月中旬予定とのことですが、
結局のところ、今年中に買ったほうがいいのですか?
それとも、もうちょっと待ったほうがいいのですか?

あと、以前のトピックに出てた減価償却についてですが、
中古アパート(住宅ローンとして)を購入したとき、
築年数が経ちすぎてると減価償却できないんですかね?




いつまで引っ張んねん!

と怒られてしまいそうですが、

まだ書きたいことがあるので、終われません(笑)



今日は、

住宅(マイホーム)の一部を事務所にする場合の

大事な注意点です。




住宅ローン控除を受けるためには、

いろいろと要件を満たさないといけません。




その中でも、

今回のように事務所を絡める場合の最大の注意点はこれです!



●床面積の1/2以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること



まあ、平たく言うと、



「事務所兼用にするなら、

建物全体の床面積の半分以下にしないと

住宅ローン控除が受けられませんよ!」




ということです。



これは、事務所部分だけが受けられませんよ、

ということではなくて、


居住部分が半分以上なかったら、

住宅ローン控除そのものが全く受けられなくなりますよ、

ということです。



これ、大事です。

めちゃくちゃ大事です。



住宅ローン控除が受けられなくなったら、

元も子もないですからね。



その他にも、住宅ローン控除には要件がありますので、

ご紹介しておきます。



●耐火建築物の場合   →築25年以内

●耐火建築物以外の場合→築20年以内

(一定の耐震基準を満たすものなら、築年数の制限はなし)

●購入してから6ヶ月以内に住んでいること

●その年の年末まで引き続き住んでいること

●住宅の床面積が50㎡以上であること(事務所部分も含む)

●自分の親族等から買った住宅でないこと

●住宅ローン控除を受ける年の所得が3,000万円以下であること



と、ざっとまあこんなもんです。



明日は、事務所兼用住宅の不動産取得税対策です!



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みなさまからの質疑応答 | 2008-09-14(Sun) 00:00:00 | トラックバック:(0) | コメント:(0)

”住宅ローン”と”中古住宅の減価償却”と”個人事業”(その4)

aoiさんのご質問にお答えする特集をやってます。


→→→【総合経済対策】住宅ローン控除がなくなる?!

(以下ご質問再掲)

   

この税制改正は12月中旬予定とのことですが、
結局のところ、今年中に買ったほうがいいのですか?
それとも、もうちょっと待ったほうがいいのですか?

あと、以前のトピックに出てた減価償却についてですが、
中古アパート(住宅ローンとして)を購入したとき、
築年数が経ちすぎてると減価償却できないんですかね?




昨日は、

住宅ローンで購入した自宅の一部を事務所にした場合、

その減価償却費は、事業所得の経費にできる、


ただし、自宅部分と事務所部分の按分が必要、


ということでしたね。




今日は、

そのときの住宅ローン控除の扱いについでです。




住宅ローン控除というのは、

自宅(マイホーム)として購入するためのローンだからこそ、

税額控除という特典が認められてるわけです。



というわけなので、

一部を事務所として使ってしまうと、

その部分については住宅ローン控除が受けられなくなります。





例えば、仮に住宅ローンの金額が1,000万円だったとします。


自宅と事務所は半々だったとすると、

住宅ローン控除の対象となるローンの金額は、


1,000万×1/2=500万円


と半分になります。



必然的に、住宅ローン控除で受けられる税額控除も、

基本的には半分になる、ということです。


(実際には所得金額により、いろいろありますが)




じゃあこの場合、残りのローンはどうなるのか???



残りのローンは個人事業における借入金になります。



住宅ローンはプライベートの借入金なんで、

個人事業の試算表には載りませんが、

事務所部分があれば、話は別です。



その部分はちゃ~んと試算表に載ります。



それだけじゃなく、

その部分の支払利息は個人事業の経費になります。



普通は、

住宅ローンの支払利息は、いくら払おうと個人事業には関係ないんですが、

これも事務所部分があると、変わってくるんです。



ちょっとややこしくなってますか?



まとめると、こんな感じです!



●自宅に事務所部分がある場合、住宅ローン控除は自宅部分のみ


●事務所部分のローンに対する支払利息は、個人事業の経費になる



明日は、事務所がある場合の住宅ローン控除、

絶対に守らないといけない注意点です!



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みなさまからの質疑応答 | 2008-09-13(Sat) 11:00:00 | トラックバック:(0) | コメント:(6)

”住宅ローン”と”中古住宅の減価償却”と”個人事業”(その3)

aoiさんのご質問にお答えする特集をやってます。


→→→【総合経済対策】住宅ローン控除がなくなる?!

(以下ご質問再掲)

   

この税制改正は12月中旬予定とのことですが、
結局のところ、今年中に買ったほうがいいのですか?
それとも、もうちょっと待ったほうがいいのですか?

あと、以前のトピックに出てた減価償却についてですが、
中古アパート(住宅ローンとして)を購入したとき、
築年数が経ちすぎてると減価償却できないんですかね?




中古住宅を住宅ローンで購入し、

その一部を個人事業の事務所として使う場合、

その問題点は次の3つでした。



●そもそもそういう場合、減価償却費を経費として計上できる?

●じゃあ、住宅ローンはどうなる?

●一部を事務所として使う場合の注意点は?



まずは1つ目。



そういう場合の減価償却費は、経費として計上できるか。



答えをいうと、できます!




問題はどこまで計上するか、

どうやって計算するか、ですよね。



プライベートとしての自宅部分もありますから、

もちろん全額計上はムリです。



何らかの基準で、

事務所部分と、自宅部分を分けないといけませんよね。




基本的には、

事務所として使う面積と、

プライベート(自宅)として使う部分の面積で

按分して計上することになります。




ただ、この場合は、

減価償却費だけを按分するというよりは、

建物の取得価額そのものを、使用面積で按分

ということになります。



具体的には、

個人事業の帳面を付けるときに、

「建物」の科目に按分後の金額を計上します。



そして、その「建物」の金額について、

減価償却費を計算します。




例えば、簡単な例でいうと、



建物が全部で1,000万円。

事務所と自宅は、一応半々で使ってると仮定。

耐用年数は20年にしときましょうか。




この場合、

事業用の建物の金額は


1,000万円×50%(事業用)=500万円




で、減価償却費は、


500万円×0.05(耐用年数20年の定額法償却率)=25万円



※建物は定額法しか選択できません。



となります。



こういう場合は、

減価償却費だけじゃなく、以下の費用なんかも、

事務所使用部分との按分を前提に、計上できますね。



◆水道光熱費

◆通信費

◆固定資産税

◆不動産取得税   など



でも、この場合には、

次に住宅ローン控除の方で問題が出てきます。


その話は明日です!




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みなさまからの質疑応答 | 2008-09-12(Fri) 19:00:00 | トラックバック:(0) | コメント:(0)

”住宅ローン”と”中古住宅の減価償却”と”個人事業”(その2)

aoiさんのご質問にお答えする特集をやってます。


→→→【総合経済対策】住宅ローン控除がなくなる?!

(以下ご質問再掲)

   

この税制改正は12月中旬予定とのことですが、
結局のところ、今年中に買ったほうがいいのですか?
それとも、もうちょっと待ったほうがいいのですか?

あと、以前のトピックに出てた減価償却についてですが、
中古アパート(住宅ローンとして)を購入したとき、
築年数が経ちすぎてると減価償却できないんですかね?




昨日は中古物件の減価償却の仕組みについてでした。



中古住宅の場合には、

基本的に築年数が長ければ長いほど、

減価償却費は大きくなりますよ、

ということでした。



今日は、その続きです。



ところで、

中古住宅を住宅ローンで購入したとき、

その”減価償却費”は、”何の経費”になるでしょうか???



すいません、

ちょっと書いてる意味がわからないですよね?(笑)



結局何が言いたいかというと、



その”減価償却費”は、

事業所得や不動産所得の経費とは基本的に関係ないですよ、




ということなんです。



住宅ローンで購入してる、ということは、

もちろん、自分の居住用として購入してる、

ということです。



そうすると、

自分で個人事業をしてたとしても、

マイホームの減価償却費というのは、

基本的には、自分のプライベートな費用と一緒です。




家庭での食費なんかが経費にならないのと同様に、

事業所得の経費にはならないんです。




で、たぶんおっしゃりたいのは、こういうことかな、と思いました。




●住宅ローンで中古住宅を購入する

●そして、その減価償却費の一部を個人事業の事務所費として、

 事業所得の経費として計上する

●その減価償却費は、築年数が長いときにはどうなるか?



合ってますか???


これからは、一応勝手にそういう前提で進めさせていただきます(笑)




そういう前提だとすると、

問題点がいくつか出てきます。



●そもそもそういう場合、減価償却費を経費として計上できる?

●じゃあ、住宅ローンはどうなる?

●一部を事務所として使う場合の注意点は?




明日以降に続きます!




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みなさまからの質疑応答 | 2008-09-11(Thu) 19:00:00 | トラックバック:(0) | コメント:(0)

”住宅ローン”と”中古住宅の減価償却”と”個人事業”(その1)

aoiさんのご質問にお答えする特集をやってます。


→→→【総合経済対策】住宅ローン控除がなくなる?!

(以下ご質問再掲)

   

この税制改正は12月中旬予定とのことですが、
結局のところ、今年中に買ったほうがいいのですか?
それとも、もうちょっと待ったほうがいいのですか?

あと、以前のトピックに出てた減価償却についてですが、
中古アパート(住宅ローンとして)を購入したとき、
築年数が経ちすぎてると減価償却できないんですかね?




昨日までで、前半部分のご質問にお答えしてきました。



住宅ローン控除については、

まだ書きたいこともあるんですけど、

細かい話はとりあえず後回しにするとして、

今日からは、後半部分のご質問にお答えしていきたいと思います!



後半部分は、減価償却のご質問なんですけど、

実は「個人事業」という前提で考えると、

これも住宅ローン控除を巻き込んで、

けっこういろんな話が出てきます。



今日は、まず中心の減価償却について、

書いていきたいと思います。




まず、中古資産の減価償却の仕組みについてです。




普通の減価償却は、


その物件の種類ごとに耐用年数が決まっていて

またその耐用年数ごとに、償却率が決まっていて


その償却率で償却することになります。



ここでは、例えばわかりやすく車で考えてみましょうか。



車の耐用年数は、通常6年です。

現在、耐用年数6年の償却率(定率法)は0.417ですので、


車の取得価額を仮に100万とするなら、

減価償却費は


100万円×0.417=41.7万円


となりますね。



じゃあ、仮にその車が既にもう取得時点で

6年以上使用されている中古車だったとします。



6年以上ということは、

耐用年数を全て過ぎちゃってるわけです。



じゃあ、こんな場合、減価償却はできないのか???



そんなことはありません!




税務上は、どう考えるかというと、



耐用年数を既に経過してしまってるということは、

この先、使えてもそんなに長くは持たないな



ということは、

短期間で償却してしまわないと、実態と合わなくなる、



だから、

減価償却費を通常の場合より増やさないといけないな、



となります。



つまり、


経過年数が長ければ長いほど、減価償却費は増える


ということになります。



で、

耐用年数を全て経過してしまってるときは、

耐用年数を2年で計算することになってます。




先ほどの車の話でいうと、

定率法で耐用年数2年の償却率は1.0ですので、


100万円×1.0=100万円


となって、減価償却費が大幅にupすることになります。



この話については、こちらの記事にも詳しく書いてます!

→→→車を買うなら4年落ち?!

→→→2年償却は2年償却でない?!

→→→償却率1.0の秘密



もしかしたら、ここまではご存知のことかもしれませんが、

これが中古住宅になっても、

基本的な考え方は一緒です。




築年数が長ければ長いほど、

減価償却費は増えます。




(ただ、建物の場合には、償却方法は定額法しか選べませんし、

土地については減価償却できませんが)



明日は、”住宅特有の事情”についてご説明します!



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みなさまからの質疑応答 | 2008-09-10(Wed) 19:00:00 | トラックバック:(0) | コメント:(0)

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