不動産調査に役立つサイト
今日は、
ちょっと視点を変えて。
■不動産情報を調べたいとき
事業をやっていると、
不動産の情報をちょっと調べたいなー、
というときがあると思います。
「本社の土地、今売却したらいくらぐらい？」
「実家の土地、相続税の評価どれくらいかな？」
「あの地域に出店したいけど、相場どのくらいかな？」
などなど。
そんな調べ物に役立つサイトを
まとめてご紹介したいと思います。
★相続税路線価図
おなじみ、国税庁の路線価図のHPです。
こちらは、相続税の路線価。
だいたい、公示地価の80％に設定されています。
★全国地価マップ
こちらは、地図の形式で、
以下の4つの情報が調べられる優れものサイト。
●固定資産税路線価等
●相続税路線価等
●地価公示価格
●都道府県地価調査価格
路線価というのは、
実は相続税だけじゃなく、
固定資産税にもあります。
地価も、
1/1時点の価格である公示地価と
7/1時点の価格である基準価格
があります。
上記のサイトでは、
この4つが全て調べられます。
★土地総合情報システム
ここでは、
建物、土地、マンションなどの
最近の取引価格を、地域ごと、種類ごとに
検索できます。
検索すると、
以下のような情報が見られます。
●所在地
●取引価格
●取引時期
●面積（形状含む）
●建築年
●最寄駅からの距離
明日に続きます！
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事業年度変更を金融機関の目線で考えてみる
では、
昨日の続きです！
■金融機関はどう見るか？
昨日は、
事業年度変更の話を
節税・税制改正の視点から
考えてみました。
今日は、
対金融機関の視点です。
金融機関と交渉するときに、
やっぱり要になるのは、決算です。
事業年度の途中の場合には、
試算表を提出することになりますが、
どちらが重視されるかというと、
それは、決算書（時期にもよりますが）。
試算表の場合には、
今、利益が出ていても、
決算を締めてみたら、どうかはわからない。
試算表なら、
多少の”お化粧”がされている
可能性がある、など、
決算書よりも信頼性が落ちる要素があります。
特に、
赤字から黒字に転換したとか、
累積の赤字が全て解消された、
というような場合には、
試算表よりも、それが確定した決算書を出す方が
より説得力が増す場合があります。
もちろん、
ケースバイケースですし、
そうすれば必ず有利になる、というものでも
ありません。
ただ、そういう場合にも、
事業年度変更が使える、ということです。
事業年度変更は、
登記事項ではありませんので、
異動届だけで対応することができます。
とはいえ、
もちろん、そんなしょっちゅう事業年度を
変えることはできませんので、
そこは常識の範囲内で。
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事業年度でトクする会社、ソンする会社
今日は、
事業年度変更の話。
■事業年度で節税できる？！
節税には、
お金の要る節税と、お金の要らない節税が
あります。
もちろん、お金の要らない節税の方が
いいに決まってます。
そんなお金の要らない節税の
代表格が、事業年度変更です。
でも、
事業年度を変えると、
なぜ節税になる？？？
突発的な利益が出る場合や、
これから事業年度の終わりにかけて
ある程度利益が出ることが分かっている場合。
そんな場合には、
いったん事業年度を区切って、
申告すれば、支払う法人税は少なくて済みます。
来期になれば、
役員報酬を上げるなど、
また新たに節税対策を打つことができますよね。
現在は、事業年度の途中で、
原則、役員報酬の変更ができなくなってますので、
その意味でも、事業年度変更は有効。
■事業年度と税制改正
さらに、
今の現状で言うと、
法人税率下げの改正が絡んできます。
平成24年4月1日以後開始事業年度から、
法人税率は下がっています。
当初3年間は、
復興特別法人税がかかりますが、
それを考慮しても、前より税率は
低くなります。
でもこれは、
「平成24年4月1日以後開始事業年度」
から適用ですから、
例えば、2月決算法人なんて、
一番ソンするわけです。
だって、
平成24年4月〜平成25年2月まで、
改正前の高い税率が適用されるんですから。
なので、
こういう場合、事業年度変更で決算を早めれば、
その分、改正後の低くなった法人税率を
適用できる時期も早まる、というわけです。
もちろん、
実際に、事業年度を変えるには
他の要素もしっかり考慮しないといけませんが、
これも考える要素の1つ、ということです。
明日に続きます！
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たまには、普段手を出さないものも読んでみる
今日は、
ちょっと趣向を変えて。
■意外に読めるもんです
最近は、
インターネットのおかげで、
いろんな資料が、簡単手軽に手に入るように
なってますよね。
今日ご紹介するのは、
日銀が3ヶ月おきに発表している、
地域経済報告（さくらレポート）です。
ん？
そんなもん、なんかよーわからん
小難しいことばーっかり並べ立てて、
実務には何も役に立たんのちゃうの？
という声が聞こえてきそうですが、
実際に読んでみると、いろいろと
商売のヒントになりそうな現場の動きが
書いてあったりします。
というわけで、
今日は、4月に発表されたさくらレポートの中から、
現場の動きを中心に、いくつか抜粋したいと
思います。
最近の消費者行動の特徴は、
「絆消費」「メリハリ消費」「アクティブシニア」
だそうです。
【絆消費】
・家庭での内食向けの商品需要は堅調
・家族へのプレゼントや親戚等への贈答品需要が増加
・家族での連帯意識の向上から、旅行や外食などでは、
3・4世帯での利用形態も増加
【メリハリ消費】
・食料品、生活雑貨、日用品等への支出は徹底的に抑制
・葬祭費用も、低価格志向
・ブランド腕時計は富裕層に限らず、サラリーマンでも
中年層から若年層まで幅広い層で売れている
・プレゼント需要として、宝飾品の動きが活発
・最近の女性は、年齢に関係なく、美容・健康・ファッションには
支出スタンスが積極的
・未婚の若年女性は、自己投資に積極的（自分へのご褒美）
【アクティブシニア】
・スポーツカーや輸入高級車へ乗り換える高齢者
・英語教室、料理教室、カラオケ、ボーリング、ゴルフ
フィットネスクラブ、山登り、トレッキング、スケッチ、
下町散策、世界一周ツアー
・ロボット掃除機、食洗機、乾燥機付き洗濯機、
IH調理器具、疲労回復効果のある寝具、
高価な家具・インテリア、国産食料品、
孫向け支出
・年金支給日に合わせたセール開催や
割引券配布
・買い物代行サービス、無料送迎バス、
移動販売車による訪問販売、
開店時間繰り上げ
どうですか？
意外に実務的でしょ？
ちょっと興味の出てきた方は、
こちらのページからどうぞ。
地域経済報告（さくらレポート）
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がん保険の後継者は誰だ？
では、
昨日の続きです！
■通達がない、ということの意味
昨日は、
がん保険の後継者候補ということで、
「生活障害定期保険」を
ご紹介しました。
この保険には、
致命的な欠点があるということでした。
それは、
この保険の税務上の取扱いが
決まっていない、ということです。
がん保険や長期平準定期保険などには、
専用の通達がありますが、
この生活障害定期保険には、
それがありません。
専用の通達がない、
ということはどういうことでしょうか？
今はとりあえず、
見切り発車で全損処理している、
それを国税庁が認めているわけではない、
ということです。
もし、
この保険が節税保険として広まり、
その影響が大きくなってくると、
いつかは、専用の通達が整備されるかもしれません。
その場合、
最悪のケースとして考えられるのは、
過去に契約したものも含めて、
全損処理が認められなくなることです。
今回のがん保険のケースは、
もともと専用の通達がありました。
その通達の改正、ということですから、
過去にさかのぼっての改正は
ありませんでした。
でも、
そもそも専用の通達がない、
という状態では、過去に遡及される
可能性があります。
まあ、
というわけで、リスクは高いと思います。
順当に考えれば、
これまで通り、長期平準定期保険などを
使った節税が王道であることに
変わりはないでしょうね。
生命保険は、
税制改正との戦いです。
それを知った上で、
本末転倒にならないように、
上手に利用しないといけませんね。
